Alfonso Rossi
La legge sull'agevolazione prima casa che comporta il beneficiare di importanti sgravi fiscali, richiede che l'acquirente di una abitazione trasferisca la residenza nel Comune dell'immobile oggetto di acquisto agevolato entro 18 mesi dalla stipula dell'atto notarile.
Tuttavia accade che un Tizio acquista un immobile allo stato grezzo con destinazione abitativa; stipula dal notaio il passaggio di proprietà, ma per motivi “tecnici” imputabili all'impresa di costruzione non riesce a rendere l'immobile abitabile entro i diciotto mesi richiesti dalla legge e quindi non riesce a trasferirvi la residenza entro il termine suddetto. L'Agenzia delle Entrate invia pertanto Cartella di Pagamento della maggiore imposta, ed il contribuente si difende asserendo che il termine di 18 mesi entro cui avrebbe dovuto trasferire la residenza nel Comune ove ubicato l'immobile agevolato deve decorrere “dall'ultimazione dei lavori, in particolare, dalla data del rilascio del certificato di regolare esecuzione e ultimazione degli stessi e non dalla stipula dell'atto”. D'altra parte, in giro per l'Italia sono diversi i Giudici che si sono espressi in tal senso: la CTR del VENETO (34/2007) ha ritenuto che il termine dei 18 mesi decorra dal momento in cui l'immobile oggetto di compravendita “sia divenuto idoneo”; identica concetto reitera la CTP di REGGIO EMILIA (16/5/2017); la CTP di TREVISO e CTR Veneto (25/2015) hanno puntualizzato che nei 18 mesi “non va computato il periodo di tempo occorso per il rilascio del certificato di agibilità” mentre la CTR della LOMBARDIA (4/1/2016) ha sentenziato che “il termine di 18 mesi non è perentorio se sussitano eventi impeditivi che possano aver ostacolato l'acquisizione della residenza in altro Comune”. Nella fattispecie però, l'Agenzia delle Entrate pur avendo perso in secondo grado contro il nostro contribuente, resta ferma sulla sua pozione ed arriva fino alla Cassazione.
Cosa dice la Cassazione
Nella Sentenza n. 9433 del 17/4/2018 la Suprema Corte, da atto che in tema di Imposta di Registro, la Cassazione in passato si è espressa affermando che il mancato trasferimento della residenza entro il termine di 18 mesi dalla stipula dell'atto agevolato comporta un vero e proprio inadempimento del contribuente verso il fisco SALVA UNA SITUAZIONE DI FORZA MAGGIORE, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento. Tale situazione va esclusa in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione, atteso che, in assenza di specifiche disposizioni, non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato. (vedi anche Cassazione 7067/14, 131348/16, 20066/15, 2527/14, 9776/2009 sez. un. 1196/00).
Cosa significa questo? In sostanza questo significa che gli unici motivi che sono ritenuti legittimi affichè un contribuente non perda le agevolazioni laddove non riesca a trasferire la residenza entro il termine di 18 mesi dalla stipula dell'atto notarile nel Comune dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa devono essere imputabili a motivazioni oggettivamente gravi, non prevedibili e non evitabili. Nella fattispecie il contribuente poteva prevedere che l'appartamento potesse non essere idoneo ad essere abitato entro 18 mesi dalla stipula dell'atto di acquisto ed il fatto che non lo sia stato non può di certo essere ricondotto ad un evento imprevedibile ed inevitabile.
Un evento imprevedibile – è stato più volte sottolineato – è ad esempio quello imputabile ad una calamità naturale come ad esempio un terremoto che renda inagibile l'immobile acquistato e tale evento è senz'altro “oggettivamente grave, non prevedibile e non evitabile.”
Pertanto, la Cassazione ha sentenziato che il termine di 18 mesi per effettuare il cambio di residenza nel Comune dell'immobile acquistato con le agevolaizoni prima casa deve decorre dalla stipula dell'atto notarile.
Alfonso Rossi notaio - 0734-900000 arossi@notaiorossi.it
