Alfonso Rossi

Al fine di sostenere il mercato economico pesantamente colpito dall’emergenza epidemiologica “Covid-19”  con il nuovo decreto Sostegni bis, (D.L. 73/2021) il governo si è proposto di dare  una mano ai giovani che vogliono comprare la loro prima casa.

Infatti, tale decreto sancisce che la compravendita di “prima casa” e il mutuo stipulato per finanziarla, sono esenti dall'imposta di registro ipotecaria e catastale, se l'acquisto (sia tra privati o con un soggetto IVA) avviene nel periodo intercorrente il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022 da acquirenti che non abbiano compiuto 36 anni nell'anno di acquisto ed abbiano un ISEE non superiore ad Euro 40.000 annui.

A dire il vero, la legge, non sembra in alcuni suoi punti essere così chiara come ci si aspetterebbe. Basti pensare che all'art. 64 comma 8 del suddetto D.L. 73/2021 si legge che “i finanziamenti erogati per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo ....sono esenti (tra l'altro) dalle imposte catastali”. Chi conosce il funzionamento della tassazione sui  mutui sa benissimo che mai sono state applicate “le imposte catastali” ai finanziamenti, e, per dirla tutta,  non ha proprio senso parlare di imposta catastale relativamente ad un mutuo almeno tanto quanto non avrebbe senso che nell'etichetta di “biscotti bio” ci sia scritto che gli stessi non contengono  lampadine accese e quindi esenti dal pericolo di scariche elettriche.  Ma ora passiamo alla norma ed alcuni suoi aspetti oscuri.

Atti tra privati

L'art. 64 comma 6 del D.L. 73/2021 dispone che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione ad eccezione delle categorie catastali A1, A8 e A9, (immobili di lusso e di pregio) nonché gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, ell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione sono esenti dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale

• ove l'acquirente non abbia ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato (quindi nell'anno in cui l'atto è rogitato l'acquirente deve avere al massimo 35 anni di età)
• ove l'acquirente abbia un ISEE non superiore a 40.000 €.

Relativamente a questa parte della norma ci si chiede se il legislatore si sia “dimenticato” di inserire che l'agevolazione si estende anche alle pertinenze dell'abitazione come garage, soffitta, cantina, tettoie - oppure abbia voluto escludere quest'ultime dall'agevolazione limitando l'agevolazione al solo acquisto dell'immobile abitativo. Sembrerebbe abbastanza ovvio ritenere che la sorte delle pertinenze (garage, soffitta, cantina, tettoie – categorie catastali C6, C/2 e C/7) segua quella del bene principale al cui servizio la pertinenza è posta, anche in virtù che l'art. 818 C.C. dispone che “i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze se non è diversamente disposto.” Tuttavia in aggiunta a questa logica, che accumuna un po' tutto i notaio in Italia,  dovremmo anche un pò sperare che l'Agenzia delle Entrate (che non si è ancora espressa su questo punto) sia d'accordo con la nostra logica e non ponga questa lacuna legislativa come motivo di contenzioso contro il contribuente.

L'art. 64 comma 7 del D.L. 73/2021 dispone che per gli atti di cui al comma 6 (vedi il sottotitolo “Atti tra privati” di cui sopra) relativi a cessioni soggette ad IVA è attribuito all' acquirente (che non abbia ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato ed abbia un ISEE non superiore a 40.000 €)  un credito di imposta di ammontare pari all'IVA. In pratica se un contribuente  acquista un appartamento (e relativa pertinenza??) spendendo 100.000,00 € con IVA al 4%, si ritrova con un credito di imposta di ammontare pari all'IVA, ovvero pari ad  € 4.000,00.

Ma a questo punto il legislatore nella norma ci informa che “il credito d'imposta (nella fattispecie pari a 4.000 €) può essere portato in diminuzione delle imposte di registro, (virgola) ipotecaria, (virgola) catastale, (virgola) sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denuncie presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche.....Il credito d'imposta in ogni caso non da luogo a rimborsi.”

Cosa significa questo?

Interpretazione 1: Dalla lettura combinata dei commi 6 e 7 della legge sembrerebbe che le imposte di registro, ipotecarie e catastali  non siano dovute anche per gli atti di compravendita in prima casa soggetti ad IVA con un risparmio per il contribuente di 600 € (imposta di registro € 200,00, imposta di trascrizione € 200,00 ed imposta catastale € 200,00) mentre restano anche qui il bollo (€ 230,00), e le tasse ipo-catastali (€ 90,00) con un esborso per il contribuente di € 320,00 anziché € 920,00 e con un credito di imposta da utilizzare nelle successioni, donazioni e nella dichiarazione dei redditi di € 4.000,00.

Interpretazione 2:  Se il contribuente ha un credito di imposta di € 4.000,00 per IVA (che comunque deve versare al costruttore) sembrerebbe che il legislatore nello scrivere che tale corrispondente credito possa essere portato in diminuzione “delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni e donazioni....” intrinsicamente voglia intendere che tale credito possa essere portato in diminuzione “anche” negli atti di compravendita (e non solo donazione e successione). Infatti, nelle successioni e nelle donazioni “l'imposta di registro” non si paga mai (invece si paga l'imposta di trascrizione e catastale e tutt'al più l'imposta di successione e l'imposta di donazione) e quindi non avrebbe senso parlare dell'esenzione dall'”imposta di registro” se il legislatore intendeva  referirla alle sole successioni e donazioni.

Se fosse corretta questa seconda intepretazione  il contribuente avrebbe un risparmio di 600 € (imposta di registro € 200,00, imposta di trascrizione € 200,00 ed imposta catastale € 200,00 esattamente come nella “interpretazione 1” sopra proposta) mentre restano anche qui il bollo (€ 230,00), e le tasse ipo-catastali (€ 90,00) con un esborso per il contribuente di € 320,00 anziché € 920,00 e con un credito di imposta da utilizzare nelle successioni, donazioni e nella dichiarazione dei redditi di € 3.400,00 (€ 4.000 - € 600 utilizzate in diminuzione delle imposte di registro, trascrizione e catastale).

Interpretazione 3: Se il contribuente ha un credito di imposta di € 4.000,00 per l'IVA che deve comunque versare al costruttore e la può utilizzare esclusivamente in diminuzione delle imposte da pagare negli atti di donazione, successione ovvero  recuperarlo nella dichiarazione dei redditi. In quest'ultima fattispecie all'atto di compravendita della prima casa soggetta ad IVA il contribuente pagherebbe 960,00 € complessivi (€ 200,00 quale imposta di registro, € 200,00 quale imposta di trascrizione, € 200,00 quale imposta catastale, mantenendo un credito di imposta da utilizzare nelle successioni, donazioni e nella dichiarazione dei redditi di €  4.000,00).

Infine oltre alle “interpretazioni” che possono essere date alla legge, restano da dipanare alcuni altri dubbi. Il contribuente che ha un credito IVA fino a quando in via temporale potrà utilizzare tale credito negli atti di donazione e successione ovvero recuperarlo nella dichiarazione dei redditi? Se un contribuente non avesse bisogno di utilizzarlo per un atto di donazione o successione, ci sarebbero i prescrittivi di 5 anni per portarlo in dimunuzione delle imposte della dichiarazione dei redditi?

Su tutti questi dubbi l'Agenzia delle Entrate ancora non si è espressa.

Finanziamenti erogati per immobili prima casa

Infine il comma 8 dell'art. 64 del DL 25/5/2021 n. 73 ci fa sapere che i finanziamenti erogati per l'acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti di cui al comma 6... sono esenti dalle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. In pratica considerando che la stragrande maggioranza dei mutui sono concessi da istituti di credito abilitati ed aventi durata superiore a 18 mesi c'è da dire che la maggior parte delle imposte da cui dice di esentarci il D.L. già ora non si pagano come l'imposta di registro, bollo, ipotecaria  (ma solo la tassa ipotecaria da non confondere con l'imposta ipotecaria) mentre appare certo che non dovrà essere pagata l'imposta sostitutiva dello 0,25% che attualmente trattiene direttamente la banca in sede di erogazione del mutuo.