Alfonso Rossi

Gentili lettori. Con questo articolo vi porto a conoscenza di una recente, importante sentenza di Cassazione riguardante una situazione che si verifica frequentemente nel nostro territorio.

Un contribuente (di Milano) si è visto recapitare dall'Agenzia delle Entrate un avviso di accertamento di circa 40.000 Euro per aver venduto un fabbricato nonostante che lo stesso ne fosse proprietario da oltre 5 anni. La peculiarità di questo accertamento,  risiede nel fatto che la legge [art. 67 comma 1 lett. b) del T.U.I.R. - D.P.R. 22/12/1986 n. 917] stabilisce che contribuiscono a formare la voce “redditi diversi” (e quindi soggette a tassazione)

* “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni......”

* “....nonchè le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria......”.

Pertanto, ove un privato (come il nostro contribuente di Milano) venda a 100 € un fabbricato acquistato oltre 5 anni prima a 50 €, lo stesso non deve pagare alcunchè al Fisco a titolo di imposta sulla plusvalenza, in quanto proprietario del fabbricato “da  più di cinque anni”. Tale concetto non è applicabile ai terreni edificabili, perchè – dice il legislatore - concorrono  a formare la voce  “redditi diversi” “le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria......” indipendentemente, quindi, dal tempo di prepossidenza.

Cosa era quindi successo in concreto, nel caso de quo?

Il CASO

Il nostro contribuente Milanese aveva ceduto ad una società immobiliare un vetusto edificio adibito a civile abitazione, ricevendone in cambio, a titolo di permuta, due unità immobiliari da costruirsi in luogo del menzionato edificio. (Abbattimento del fabbricato vetusto e ricostruzione di un edificio di civile abitazione). L'Agenzia delle Entrate riqualificava l'atto di compravendita, come cessione di terreno edificabile in quanto nell'atto:

1. a) era individuata la concreta volontà delle parti di estrarre la massima potenzialità edificatoria del terreno
2. b) era chiara la previsione di abbattere l'edificio al fine di realizzare un nuovo fabbricato.

Pertanto, sebbene il nostro Contribuente Milanese fosse proprietario da oltre 5 anni del “vetusto fabbricato” (da abbattere), lo stesso doveva – a dire dell'Agenzia delle Entrate - pagare le imposte sulla plusvalenza derivante dalla vendita dello stesso, stante il fatto che l'Agenzia delle Entrate riqualificava la vendita del suo fabbricato, come vendita di un'”area suscettibile di utilizzazione edificatoria”. I Giudici di primo grado, addirittura suffragavano la tesi dell'Agenzia delle Entrate argomentando SULL'INTENTO dell'operazione, mentre i Giudici di appellano davano ragione al nostro contribuente in quanto secondo loro sono irrilevanti gli intenti. Ai fini del calcolo di eventuali plusvalenze, occorre concentrarsi sul bene ceduto. (edificio con una minima parte di pertinenza scoperta).

LA DOMANDA

Quindi, se devo vendere un fabbricato che posseggo da più di cinque anni ad una impresa di costruzione che lo demolirà, mi devo preoccupare della eventuale plusvalenza?

COSA DICE LA CASSAZIONE

La Cassazione con la sua sentenza 5088 del 21/2/2019, dopo aver passato in rassegna l'orientamento della stessa Corte nel corso degli anni afferma:

“Se oggetto di vendita è un fabbricato, (avente un suo intrinseco valore economico), tale entità sostanziale non può essere mutata, in un terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, e soprattutto la cui realizzazione è futura, ed addirittura rimessa alla potestà di soggetto diverso da quello interessato dall'imposizione fiscale. Il discorso non cambia anche nel caso in esame - (del nostro contribuente Milanese) - ove si da atto che oggetto dei patti tra le parti vi è una demolizione, ricostruzione e consistente ampliamento, tanto più che del nuovo edificio due appartamenti spettano al cedente. L'Ufficio NON HA IL POTERE di riqualificare il bene ceduto sulla base delle intenzioni delle parti.

L'Agenzia delle Entrate, non può equiparare al terreno da edificare, il terreno già edificato che venga edificato nuovamente, previa demolizione e ricostruzione, pur se anche con aumento di volumetria. Ciò che infatti intende colpire la norma è la plusvalenza connessa all'AUMENTO DI VALORE DI UN TERRENO EDIFICABILE, mentre restra ESCLUSO L'AUMENTO DI CARICO EDILIZIO (AUMENTO DI VOLUMENTRIA) che se ne vorrà eventualmente ricavare.…..Qundi non è possibile porre a carico del venditore dell'edificio sorto su terreno già edificato, una plusvalenza anche solo commisurata all'ulteriore capacità edificatoria non ancora sviluppata, perchè si tratterebbe di porre su un soggetto diverso (il venditore) una tassazione che il legislatore ha posto già in capo al compratore.”

COSA SIGNIFICA?

Tutto questo significa che ha vinto il nostro contribuente di Milano. L'Agenzia delle Entrate non può tassare le intenzioni, seppure espressamente contemplate nell'atto di compravendita, anche perchè l'Impresa di costruzione acquirente che si è impegnata a demolire il fabbricato oggetto di acquisto potrebbe non adempiere ai propri impegni  e  quindi non edificare l'area di risulta post-demolizione. Tutto ciò vale, anche se dalla demolizione del fabbricato, dovesse risultare un aumento di volumetria. Quanto successo al nostro contribuente Milanese bene illustra come in Italia, - lo Stato -,   non esiti un solo istante, a  tassare di tutto e di più, e possibilmente, ora anche le intenzioni dei contribuenti. Ma a fronte di quali servizi? COVID19 DOCET!

Notaio Alfonso Rossi Porto Sant'Elpidio Tel. 0734-900.000 - arossi@notaiorossi.it