Alfonso Rossi

I giudici della Suprema Corte di Cassazione a Sezione Unite, con la sentenza n.18135/2015 ,depositata il 16 settembre 2015, hanno chiarito che sussiste il vincolo del " prezzo massimo di cessione" dell' immobile costruito in regime di edilizia agevolata non soltanto per il primo trasferimento ma anche per tutti quelli successivi al primo, salva la possibilità di rimuoverlo, trascorsi 5 anni dall' acquisto, con il procedimento amministrativo previsto dall' art. 31 della legge 448/98, al comma 49bis, mediante il pagamento di un "indennizzo" al concedente.

In effetti fino ad ora avevamo due orientamenti giurisprudenziali:

-il primo che valorizzava l' autonomia negoziale delle parti , pervenendo alla conclusione che sia i divieti di alienazione ,che i criteri normativi di determinazione del prezzo fossero applicabili, soggettivamente, solo al primo avente causa;

-il secondo , per mezzo di convenzioni tra Comune e Concessionario, la violazione delle norme relative al prezzo c.d."calmierato" per la vendita degli alloggi avrebbe determinato la nullità parziale delle convenzioni stipulate tra l' ente concedente ed il concessionario (ex art.1418 c.c.) alle quali sarebbe stato inserito automaticamente il vincolo del corrispettivo imposto dalla legge (ex.1339 e 1419, comma secondo c.c.)

Quindi la Suprema Corte ha esaminato una serie di distinzioni necessarie per la risoluzione del caso di specie; innanzitutto la distinzione tra il regime di inalienabilità previsto per le convenzioni relative agli immobili in diritto di superficie e quello riferito agli alloggi in pieno diritto di proprietà, considerando che detta inalienabilità non è prevista per le prime, perchè non espressamente contenuta nel comma VIII dell' art.35 della legge n.865 del 1971, diversamente da quanto disposto per la seconda tipologia, dal successivo comma XV del medesimo articolo.

Per entrambe le fattispecie, invece, sussiste "il vincolo alla determinazione del prezzo -che - discende, in ogni caso, dalla legge" per le convenzioni disciplinate dalla legge 865/1971.

Lo stesso non può affermarsi, invece , per quelle di cui alla legge c.d. "Bucalossi" (art.7-8 della legge n.10/1977) per le quali solo il titolare della concessione è obbligato a rispettare il prezzo indicato nella convenzione.

I giudici di legittimità rilevano, inoltre che al fine della risoluzione del caso in esame appare dirimente l'art.31 comma 49 bis della legge n.448 del 1998 così come introdotto dal d.l. n.70 del 2011 da cui si deduce che la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione in una convenzione PEEP (programmi di edilizia economica e popolare) è subordinata a tre presupposti: 1) che siano decorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento 2) vi sia la richiesta del singolo proprietario 3) la determinazione della percentuale del corrispettivo sia calcolata in base a parametri legali da parte del Comune.

Possiamo concludere dicendo che la soluzione adottata appare altresì conforme ad una politica volta a garantire il diritto alla casa, facilitando l' acquisizione di alloggi a prezzi contenuti ai ceti meno abbienti e non certo quella di consentire successive operazioni speculative di rivendita a prezzo di mercato.

Alfonso Rossi